業界団体の無料相談会に参加して(上)

 

 

先日、まだ台風21号の被害の痕跡が残る中、業界団体での無料相談会に参加しました。
私のブースへのご相談者は二組で、どちらも鑑定評価での評価類型でいうところの継続賃
についてのご相談でした。
まず、、数年前相続された土地(借地権付)の地代についてのご相談でしたが、相場をお
りになりたいとのこと。
・相場といっても、商業・住宅などの用途の違い、建物が堅固・非堅固なのかの違い、さらには旧法借地権なのか現行法の定期借地権との違いなど様々な場合があって、一概には言えないことをお伝えしました。
・なお、訴訟や調停などの場面で鑑定評価が係る場合もあるが、上記の理由により対象不動産と類似の不動産賃貸借に係る事例収集が困難ことから、当該手法が用いられることは少なく、他の評価手法により求められた試算賃料への比重が大きくなる傾向を説明。
・賃貸借契約締結から価格時点に至るまでの物価変動率をはじめとした具体的な経済指標により説明するスライド法など、民事の場で客観的に説明できるものが重視される傾向がある。
・また、公租公課倍率法は正式な鑑定評価における評価手法ではないものの、固定資産税という何がしかの目安があるので用いられるが、あくまで簡便的であり公租公課の2~3倍というのも統計的なデータの傾向であることを説明しました。
賃貸借契約書の書式で、「経済事情の変動、公租公課の増額など相当の事由があるときには、甲乙協議の上賃料を改定することができるものとする。」とあり、よく目にしますね。当然、賃貸人(地主・家主)は賃借人(借地人・入居者)からの賃料が公租公課よりも低いと自腹を切ることになるので、家主業・地主業は割に合わなくなります。
私にとっても賃料評価について改めて振り返る意味でも勉強になりましたが、ご相談者様インターネット等で色々とお調べになられたご様子もあってか、口頭での説明とはいえ料評価はやはり非常に骨が折れる印象でした。