借地権のセミナーから

先月上旬の話になりますが、同業者有志の勉強会に借地権・底地取引の実務に深く携わっておられる大阪市港区内で宅建業を営んでおられる社長様をお招きして貴重なお話を伺いました。

講演では、地主の多くが大阪市が占めるという港区の地域特性とでも言うべきものがあることを初めて知りました。と言うのも、太平洋戦争中に米軍による戦略爆撃により港区や大正区などの臨港工業地帯が壊滅的被害を受け、戦後長らく復興土地区画整理事業が施工されていたことも背景にあります。

鑑定評価において、以下に掲げる各種の資料を収集し必要に応じて選択します。具体的には、評価対象としての不動産を確定し確認するための確認資料(住宅地図、登記事項証明書等法務局交付の書類等)、マクロ経済や所在する地域について把握並びに対象不動産の形状や公法上の制限等を把握する要因資料、並びに評価手法を適用するために収集し適切なものが選択される事例資料と、紙ベースのものが多いです。

しかし、借地権・底地や賃料(地代・家賃)の実際の取引では地主(賃貸人)と賃借人(借地人)との人間関係も大きく影響し、当事者間で締結された契約書の項目と実際にトラブルが起きていることとの関係がこじれがちです。私が見聞きしただけでも、建て替えや増改築に当たり、賃料の増減額や更新料・各種承諾料の支払いとその金額について借地人が地主に承諾を求めようとして揉めることが多いようです。