不動産投資のセミナーを受講して(下)

今晩は。GWも後半に入りましたが、いかがお過ごしでしょうか。さて、前回の投稿から少々日数が過ぎてしまいましたが、後半に入ります。

前回は運営純収益に至る運営収益と運営費用とについて触れました。今回は、資本的支出と利回りについて触れてみます。

 

・修繕費と資本的支出との違い
 前者は資産価値を使用前の状態に戻すための支出のみを意味し、初期の状態以上に資産価値を高めるような支出は含まれません。賃貸部分のエアコンや給湯器などの交換がこれに当たります。

 後者は、資産価値を高める支出であり、集合ポストのほか宅配ボックスの設置やユニットバス・トイレをセパレートにすることなどが当たります。不動産投資においてある程度年数が古いと、単なる修繕取り換えだけでなく周辺の競合物件との間に競争力が大きく劣ることのないように経済的にもそして機能的にも設備更新が求められますので、購入金額以外に遅かれ早かれ設備更新の費用が嵩むことに注意する必要があります。

 

・利回りにもいろいろある

 表面利回りとは、年間賃料収入に対して投資家がどの程度のリターンを求めているのかを示す指標であり、不動産業者がいうところの利回りの多くは表面利回り(粗利回りともいう)です。
 なお、純収益利回りとは異なり、対象不動産の運営に必要な費用等は反映されていません。
 収益不動産が高利回りの場合投資対象としては一見すると魅力手にも思えますが、所在地次第で空室期間が長引くおそれがあるほか、現在入居中でも入居期間が長く賃料が相場の水準よりも高いこともあることから、将来の退去後の募集賃料を相当低くする必要に迫られます。
 また、表面利回りは運営費用が把握されやすいアパートやマンションの利回りとしてはある程度は分かり易いものの、稼働率や修繕費等のリスクが反映されていない点で純収益利回りに比べ精度は劣るものといえます。
 以上から、個人的には不動産投資を本気で考えるのなら、自己資金をどれだけ用意できるのか、また用意できる金額に応じてどのような投資対象になるのか、さらに自分の目で確かめ購入時、保有時、そして売却時にどのようなリスクが潜んでいるのか慎重に検討できないと、副業収入どころか大火傷になりかねませんね。