借地権付マンション

 先週土曜日の勉強会で、東京のとある借地上マンション(築約47年、旧法借地権)の敷地の一部の所有権が第3者に譲渡されたことから発したトラブルが取り上げられました。
 普段、借地権ましてや借地権付マンションに触れる機会がないので、この機会に注意すべき点を調べてみました。
 借地権付マンションについて、敷地が所有権である場合は専有部分の登記に敷地権の表示がなされていますが、敷地が借地の場合は土地の賃貸借契約や登記情報の乙区欄(定期借地権など)から譲渡転貸承諾の特約の有無を確認する必要があります。特約が無い場合は、賃借権譲渡について地主の承諾が必要となります。
 なぜなら、地主の承諾が求められるにも関らず承諾を得ずに譲渡すると、地主からの契約解除の上不法占拠者となり、地主から建物収去、土地明渡しの請求を受けることになります。...
 また、地主に対する保証金返還請求権を被担保債権とする抵当権が底地に設定さている場合は、その移転登記と債権譲渡に関する対抗要件として地主への通知又は承諾が必要になります。なぜなら、マンションの敷地権が賃借権の場合、地主に対して地代を支払いますが、地主は自身の地代徴収権を担保するため、「保証金」の預入れを求めることが多いようです。通常は、新しい専有部分の所有者に保証金返還請求権も譲渡するので、抵当権の移転登記も必要となります。