ブログ

未登記建物があった

11月に入り、徐々に木々が色づいてきました。

さて、最近現地調査に出かけた際のことです。調査前に、予め対象不動産の土地、建物の全部事項証明書が提示されていました。

しかし、現地で確認したところ登記されていない建物(と言ってもプレハブのゴミステーションとコンクリートブロック造のポンプ室)がありましたので、関係者に伺ったところ事業所の竣工後に建てられたものの、未登記せずにそのままだったそうです。

建物が未登記のままだと、金融機関は融資の際に債権回収時に債務者以外の第三者の所有権の主張や占有の発生といったトラブルの可能性を考慮するからです。また、建物の増築部分についても同様で、用途、構造、床面積等に公簿と現況に差異が生じれば、更正登記の必要があります。

未登記建物(増築部分)について、登記申請人に関する書類以外に資料を揃える手間もあり、建築確認申請書のほか検査済証、工事請負業者からの引渡証など時が経つことで失われることも多いと聞きますので、お心当たりがあれば融資・売買の際にいざという時に困らないよう登記されておくことをお薦めします。

なお、写真はこの夏に大阪市内某所で撮った写真ですが、3階建ての住宅の屋上がどうも増築されているような感じがしますが、登記されているのかどうかご想像にお任せします。

0 コメント

建築協定以外に自主協定もあります

 近頃は秋晴れの日が多く、今年の夏の猛暑疲れからもようやく脱し、良い時候と感じられるこの頃です。

 さて、最近低層の戸建住宅街での調査が相次ぎました。

 都市計画で第1種低層住居専用地域に指定されているような地域は、敷地にゆとりがあり街区内の眺望も、道路沿いの塀や生け垣などがきれいに整っていて、名前が通った住宅街となっています。

 上記の用途地域に指定されますと、建ぺい率・容積率は共に低めに指定されていて、絶対高さ制限(10m又は12m)も都市計画に定められています。これだけに留まらず、建物の外壁後退、や最低敷地面積が定められることも多く、良好な住環境を維持するために、建築の制限が厳しいものとなっていますが、この上に風致地区(ここでは詳細を割愛)まで指定されることもあります。

 さて、建築協定とは、予め区域を定め上で区域内の土地の所有者等の全員の合意を経て最終的に特定行政庁(建築主事を置く市町村長)の認可・広告で成立します。その内容は、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準、違反があった場合の措置の方法などを定めることができます。

 しかし、住民全員の合意に至らなかった場合でも、建築協定ではなく住民憲章・建築申し合わせなどといった自主協定・任意協定といった形で運営されている場合もあります。この場合、地元自治体窓口で内容を教えて頂けることもあれば、自治会代表などの連絡先を教えた上で個別に問い合わせという形もあります。邸宅街を維持しながら住んみ続けていくのも、私のような庶民には分からない苦労もあると感じさせられました。

 

0 コメント

古い地積測量図の精度

 先日、阪神地区北部の某住宅地において物件調査をしましたが、法務局備付の地積測量図の作成時期が古く精度の低いであったために、調査に手間取ってしまいました。

 この土地は私道負担付のものなので、おおよそ前面道路の中心線から対象不動産の塀や門扉まで後退した部分がおおよその私道負担部分になります。

 夕方遅い時刻に調査した私もうかつでしたが、道路を挟んだ反対側(対側地)の住居も明かりが灯りだしたり、また学校から下校の生徒さんや買い物帰りの主婦の方など近隣の方の目に留まってしまいます。

 やむを得ず、隣接地との境界杭から道路中心線までの距離をコンベックスで測り、古い測量図に記載されていない辺長については、対側地が近年分割されていることから測量図が備え付けられているので、これも参考に概則で私道負担部分面積を算出しました。(勿論、依頼者のご承諾済です)

 測量図が作成されたのは昭和40年代半ばですが、この当時の測量方法は、平板測量により点と点を線で結び、図上における読み取りにより辺長を記載する三斜法によるものでした。辺長の記載がないもののほか、境界立会がなされていないものもあったといいます。

 古い地積測量図しか備え付けられていない土地は、売買などの際には前もって土地家屋調査士の方々に地積更正等のご相談をされることをお薦めします。

0 コメント

石垣島を訪ねて

 

 

今晩は、この三連休は沖縄県の石垣島へ行ってきました。沖縄県への訪問は、今回が初めてでしたがこの機会に是非見てみたいと思ったのは、石垣海上保安部の巡視船でした。
といいますのも、この石垣海上保安部の管轄の中に、2010(平成22)年9月の中国漁船による巡視船に対する衝突事件をきっかけに2012(平成24)年9月の国有化で注目された尖閣諸島が含まれるからです。
国土交通省の資料(平成30年6月13日開催 国土審議会 第16回離島振興分科会配布「日本の島嶼の構成」)によると、平成27年国勢調査による日本の有人島数を416島、無人島は6,432島とのことです。
ところで、離島に対してこれまで様々な振興立法が制定・改正・延長されてきましたが、その島々で生活するための営みを維持するのは並大抵のことではありません。
中国・台湾が領有権を主張する尖閣諸島へは、石垣島から約170㎞に位置し巡視船で約5時間の移動です。沖縄本島からはこの倍以上の時間がかかるので、去年の3月までに「尖閣領海警備専従」体制が構築され、1,000トン級の大型巡視船を含む12隻が配備されたほか人員も国内最大660人に増え、機能が大幅に強化されました。
領土・領海の実効支配のためにあらゆる努力をしなければ、最終的には北方領土(北海道)や竹島(島根県)のように不法占拠されかねません。
写真にある巡視船「みずき」の船名に覚えがあるので、後で調べたら2010年9月の衝突事件で追突されたほか、古くは2001(平成13)年12月の九州南西沖工作船事件で北朝鮮工作船に警告射撃を行ったりもしています。2001年の事件は、Xmasの時期に大事件として報道され社会に衝撃を与えましたましたが、翌年の小泉首相の北朝鮮電撃訪朝で、当時の金正日朝鮮労働党総書記に自国の特殊機関工作船であることを認めさせた上で拉致被害者家族の帰国にもつながりました。
一方、2010年の方は当初非公開でしたので後に内部告発のような形でインターネット上に流出し、当時の民主党政権が批判を浴びたことで覚えておられる方も多いと思います。
最後に、もし沖縄県特に石垣島をはじめとした八重山諸島へ訪れる機会があれば、国境最前線にいると意識されといいのかもしれません。

 

0 コメント

業界団体の無料相談会に参加して(上)

 

 

先日、まだ台風21号の被害の痕跡が残る中、業界団体での無料相談会に参加しました。
私のブースへのご相談者は二組で、どちらも鑑定評価での評価類型でいうところの継続賃
についてのご相談でした。
まず、、数年前相続された土地(借地権付)の地代についてのご相談でしたが、相場をお
りになりたいとのこと。
・相場といっても、商業・住宅などの用途の違い、建物が堅固・非堅固なのかの違い、さらには旧法借地権なのか現行法の定期借地権との違いなど様々な場合があって、一概には言えないことをお伝えしました。
・なお、訴訟や調停などの場面で鑑定評価が係る場合もあるが、上記の理由により対象不動産と類似の不動産賃貸借に係る事例収集が困難ことから、当該手法が用いられることは少なく、他の評価手法により求められた試算賃料への比重が大きくなる傾向を説明。
・賃貸借契約締結から価格時点に至るまでの物価変動率をはじめとした具体的な経済指標により説明するスライド法など、民事の場で客観的に説明できるものが重視される傾向がある。
・また、公租公課倍率法は正式な鑑定評価における評価手法ではないものの、固定資産税という何がしかの目安があるので用いられるが、あくまで簡便的であり公租公課の2~3倍というのも統計的なデータの傾向であることを説明しました。
賃貸借契約書の書式で、「経済事情の変動、公租公課の増額など相当の事由があるときには、甲乙協議の上賃料を改定することができるものとする。」とあり、よく目にしますね。当然、賃貸人(地主・家主)は賃借人(借地人・入居者)からの賃料が公租公課よりも低いと自腹を切ることになるので、家主業・地主業は割に合わなくなります。
私にとっても賃料評価について改めて振り返る意味でも勉強になりましたが、ご相談者様インターネット等で色々とお調べになられたご様子もあってか、口頭での説明とはいえ料評価はやはり非常に骨が折れる印象でした。

 

0 コメント

水路占用について

今晩は、久し振りの更新になります。7月後半のような酷暑の頃よりやや気温が下がったとはいえ、やはり日中は暑いですね。

さて、写真のように水路上に敷地から道路へ出入りするための橋(阪神間某所、本ブログとは無関係)が架けられているのを目にされるかと思います。このように行政が管理する水路上に橋を架けて通行するためには、所管する行政機関に占用許可申請の手続きが必要になります。

行政の所管は様々で、市役所の水路課、農業用水の場合は農政課(大抵は地元の水利組合や実行組合などの農業従事者の団体の同意を添える)、変わった場合では道路の付帯施設として管理されていれば道路課の場合もあります。

最近、現地調査をした物件でこのような占用橋があったので前面道路の所管庁(府県土木事務所)に問い合わせをしたら、「道路区域に含まれていないので、所在地の市役所の担当課へお尋ね下さい。」との答え。しかし、市役所の水路課に聞いても、「うちで管理している水路の台帳には載っていないので土木事務所さんですね」との返事。後で分かったことですが、土木事務所の職員さんが道路台帳から道路区域だけで判断されたようでした。本当は、道路の付帯施設とのことでした。公図上に水路はなかったのですが、今から約50年ほど前にこの前面道路が開設された当時は周辺に農地が多かったので、近くの水路から水利権を確保するために道路開設に合わせて設置されたそうです。行政窓口での調査は、一筋縄ではいかないことが沢山あることを痛感しました。 

0 コメント

借地権のセミナーから

先月上旬の話になりますが、同業者有志の勉強会に借地権・底地取引の実務に深く携わっておられる大阪市港区内で宅建業を営んでおられる社長様をお招きして貴重なお話を伺いました。

講演では、地主の多くが大阪市が占めるという港区の地域特性とでも言うべきものがあることを初めて知りました。と言うのも、太平洋戦争中に米軍による戦略爆撃により港区や大正区などの臨港工業地帯が壊滅的被害を受け、戦後長らく復興土地区画整理事業が施工されていたことも背景にあります。

鑑定評価において、以下に掲げる各種の資料を収集し必要に応じて選択します。具体的には、評価対象としての不動産を確定し確認するための確認資料(住宅地図、登記事項証明書等法務局交付の書類等)、マクロ経済や所在する地域について把握並びに対象不動産の形状や公法上の制限等を把握する要因資料、並びに評価手法を適用するために収集し適切なものが選択される事例資料と、紙ベースのものが多いです。

しかし、借地権・底地や賃料(地代・家賃)の実際の取引では地主(賃貸人)と賃借人(借地人)との人間関係も大きく影響し、当事者間で締結された契約書の項目と実際にトラブルが起きていることとの関係がこじれがちです。私が見聞きしただけでも、建て替えや増改築に当たり、賃料の増減額や更新料・各種承諾料の支払いとその金額について借地人が地主に承諾を求めようとして揉めることが多いようです。

 

0 コメント

空き家セミナーの後で下町をぶらりと

6月9日と少々古い話になってしまいますが、どうかご容赦を。

大阪くらしの今昔館で「借地や長屋の空き家対策」セミナーを受講しました。

セミナーの後、梅雨の中休みの夏を思わせるような晴天の中、中崎町界隈をブラブラ寄り道しました。

店としてまさに活用されていて、中にはレトロさが若者受けした店舗も随分増えてきています。

セミナーでの話の中に、利活用が難しいものの一つに昔ながらの長屋が挙げられました。昔の家主が、入居者に建物を区分所有として分割した上で譲渡したものです。処分しようにも、空き家部分だけを解体しようものなら、片側ならまだしも両隣の壁を養生しながら解体屋さんの手作業に頼らざるを得ないところもあって、相続が発生しても解体費の負担があって簡単に処分できないのです。利活用されているところもあれば、空き家のままのところもあるようです。

しかし、太平洋戦争での米軍による空襲を免れたせいか、平成も終わりを迎えつつあるのに古い町並みが未だに所々に残っているのですね。

0 コメント

不動産現地調査で気を付けること(下)

セットバックとは、建物の敷地が面している道路幅が4m未満の場合、敷地の一部を後退することで、道路幅を建築基準法に定める幅員(特定行政庁が地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内は6m)を確保することです。

しかし、行政的若しくは社会的に必要性があるからと言って所有地の一部が道路とっみなされ建て替え時に敷地面積に含まれない(要は、敷地が狭くなる)のに固定資産税を負担させられるのは納得できないと思います。

もし、固定資産税を払い過ぎていないか気になる方は、固定資産税納税通知書と共に評価額の明細書が同封されているので、こちらに非課税の記載があるのかどうかを確認してみましょう。もし、今お使いになられている建物に建て替えられた当時、所在地の市町村に固定資産税の非課税申請をされていたら、土地の面積がセットバック部分を控除後の数量が記載されていますが、申請がなされていなければ当然登記記載数量が記載されていてセットバック部分が控除されていません。

非課税申請をする際には、概ね以下の添付資料が求められることが多いです。・登記事項証明書、・セットバック部分が分筆されていれば地積測量図若しくは未分筆の場合は建築時の敷地測量図、・住宅地図など位置が分かる図面などが挙げられます。

固定資産税は市町村管轄の地方税ですので、各市町村で扱いが異なります。

敷地がセットバックした形跡ある若しくは覚えがある方は、お住まいの市役所や町村役場に相談されることがお薦めです。

0 コメント

不動産現地調査で気を付けること(中)

 今回は、現地調査での注意点について続けます。写真のように、道路と宅地の間口の位置が不揃いな場合、建築基準法第42条2項に基づき、道路中心線より2mの敷地後退(セットバック)が定められている可能性があります。上記の道路の扱いについて、現地確認と市町村の建築審査の担当部署(通常は建築指導課若しくは建築審査課など)での調査を慎重に行わなければなりません。

 このような場合、対象不動産上の建物について上記の行政窓口で建築計画概要書や建築基準法上の道路縦覧図などを閲覧しながら、担当者からセットバックの要否のほか後退済みの場合、敷地が接道する道路中心線から2mの位置にあるのか否か(建築基準法第42条2項、地域によっては建築基準法附則5項もあり)をヒアリングします。

0 コメント

不動産現地調査で気を付けること(上)

不動産鑑定士は、鑑定評価をはじめ価格調査、現地調査などの業務を依頼者から依頼されて行いますが、依頼目的が金融機関からの担保評価などの場合、実地調査を行う際に人目に付かないように特に慎重さが求められます。

と言いますのも、所有者本人と債務者(又は保証人)が別々の場合であったり、家族に詳細を伝えていなかったりと後々トラブルに発展しかねないからです。

また、意外にも屋内からはカーテン越しに店舗に至っては特に1階の場合、道路に面してドアも含めて全面ガラス張りだと、カメラを構える姿勢など丸見えです。

従って、調査に使うカメラはコンパクトで高倍率ズームのものが使われることが多いようです。(写真は、北大阪某所)

また、上着に建設業や測量・調査士事務所の方が着る作業着と黒のスラックス(又は背広のズボン)などの組み合わせが現地調査を行うに当たって無難な服装です。

 

0 コメント

インスタントラーメン発明記念館を見学して

今晩は、GWも残すところあと1日となりました。GWの初日の先月28日に、開館から既に19年が過ぎようとしている「カップヌードルミュージアム 大阪池田(旧インスタントラーメン発明記念館)」に行ってきましたが、館内展示の中で考えさせられるものがありましたので、少し触れてみます。

開館1年後の2000(平成12)年にとある雑誌が読者に「20世紀に日本人が発明したモノの中で最も素晴らしいものは?」とアンケートしたところ、1位に「カップヌードル(1971年)」だったとのこと。10位内に日清食品からもう1品「6位チキンラーメン(1958年)」でした。これらは、お湯さえあればいつでも手軽にといった面で画期的だったのでしょう。また同じように複数の商品がランクインしたのは2位の「ウォークマンTPS-L2(1979年)」と9位の「トランジスタラジオTR-55(1955年)」のソニーでした。これらも、どこにでも持ち運びでき音楽を楽しむ又はラジオを聴けるところにあるのですが、ラジオは時代が時代だけにメーカーの技術者の苦労は並大抵のことではなかったと思います。

高度経済成長時代、「重厚長大から軽薄短小へ」と言われ上に挙げた商品も時代を反映していると思いますが、簡便さや合理性が求められた時代背景に上手くマッチしたものといえます。

0 コメント

不動産投資のセミナーを受講して(下)

今晩は。GWも後半に入りましたが、いかがお過ごしでしょうか。さて、前回の投稿から少々日数が過ぎてしまいましたが、後半に入ります。

前回は運営純収益に至る運営収益と運営費用とについて触れました。今回は、資本的支出と利回りについて触れてみます。

 

・修繕費と資本的支出との違い
 前者は資産価値を使用前の状態に戻すための支出のみを意味し、初期の状態以上に資産価値を高めるような支出は含まれません。賃貸部分のエアコンや給湯器などの交換がこれに当たります。

 後者は、資産価値を高める支出であり、集合ポストのほか宅配ボックスの設置やユニットバス・トイレをセパレートにすることなどが当たります。不動産投資においてある程度年数が古いと、単なる修繕取り換えだけでなく周辺の競合物件との間に競争力が大きく劣ることのないように経済的にもそして機能的にも設備更新が求められますので、購入金額以外に遅かれ早かれ設備更新の費用が嵩むことに注意する必要があります。

 

・利回りにもいろいろある

 表面利回りとは、年間賃料収入に対して投資家がどの程度のリターンを求めているのかを示す指標であり、不動産業者がいうところの利回りの多くは表面利回り(粗利回りともいう)です。
 なお、純収益利回りとは異なり、対象不動産の運営に必要な費用等は反映されていません。
 収益不動産が高利回りの場合投資対象としては一見すると魅力手にも思えますが、所在地次第で空室期間が長引くおそれがあるほか、現在入居中でも入居期間が長く賃料が相場の水準よりも高いこともあることから、将来の退去後の募集賃料を相当低くする必要に迫られます。
 また、表面利回りは運営費用が把握されやすいアパートやマンションの利回りとしてはある程度は分かり易いものの、稼働率や修繕費等のリスクが反映されていない点で純収益利回りに比べ精度は劣るものといえます。
 以上から、個人的には不動産投資を本気で考えるのなら、自己資金をどれだけ用意できるのか、また用意できる金額に応じてどのような投資対象になるのか、さらに自分の目で確かめ購入時、保有時、そして売却時にどのようなリスクが潜んでいるのか慎重に検討できないと、副業収入どころか大火傷になりかねませんね。

 

 

 

0 コメント

不動産投資のセミナーを受講して(上)

 

 

 先週の土曜日に、工務店の社長を務められる方による不動産の投資セミナーを受け ました。
 今回のセミナーでは、講師を務められた社長さんご自身の経験を交えながらお話頂いたのですが、最近の「かぼちゃの馬車」のトラブルに見られるよう不動産投資で思わぬ火傷を負うケースもみられるので、あらためて賃貸不動産について自身の経験と理解の範疇で振り返ってみました。
 そもそも賃貸不動産の価格は、大まかに運営収益から運営費用を控除して求められた運営純収益に一時金の運用益と大規模修繕費などの資本的支出を加減して求められた純収益の現在価値とする収益価格を標準として求められます。
 運営収益は、貸室賃料収入、共益費収入(共用部分に係る)、駐車場収入、その他収入(アン
テナ設置、看板等の広告施設、自動販売機設置、権利金)、空室等損失、貸倒れ損失(保証金により担保されるものとして計上しない場合あり)などから構成されます。
 これらのうち空室等損失と貸倒損失はマイナスの収益となります。
 これらについて精査するに当たり、レントロールをはじめ入居者と交わした賃貸借契約書
や賃料についての滞納の有無など現所有者や不動産管理業者からヒアリングする必要があ
ります。
 投資不動産の多くはその賃料収入については満室想定であることから、空室がある場合、
対象不動産と競争関係にある類似不動産の賃料相場のほか、地元で賃貸仲介を扱う不動産
業者から募集期間の長短についてヒアリングし、空室損失の多寡を判断します。
次に運営費用は、維持管理費(建物維持管理、警備、清掃等に必要な経費)、水道光熱費、
修繕費(入居者退去後の原状回復に要する)、プロパティマネジメントフィー(不動産の管
理業務に係る経費)、テナント募集費用等(仲介手数料、募集広告費等)、公租公課(固定
資産税、都市計画税)、損害保険料(火災保険、地震保険、施設賠償責任保険等)からなり
ます。
 これらについて精査するには、建物竣工図、建築確認通知書と検査済証、修繕履歴を現所有
者に求め遵法性の判断のほか今後の修繕費用を見積もるため建築士などの専門による判断を
求めることも必要でしょう。
 つまり、単に家賃収入や駐車場収入があって不動産業者への管理委託料や公租公課を払って
済むだけではなく、不動産購入資金を自己資金だけでなく銀行からの借り入れがあるなら、
返済原資について損益計算だけでなくキャッシュフローも考えなければならないのです。
 以上だけでも、不動産投資は決して楽なものではないと思います。何故なら、不動産賃貸業
も事業の一つですから。

 

0 コメント