ブログ

空き家対策セミナーに参加して

今晩は、二月下旬というのに随分と暖かくなってきましたね。

さて、24(日)に兵庫県猪名川町の日生ニュータウン内の公民館で開かれた空き家対策セミナーに出席しました。5つのパートに分かれて各部門の専門家の方々のお話がありましたが、遺品整理に関してはかつて自身が実家の整理で経験したことを思い出しながら聞き入っていました。

まず、空き家についてですが、我が国全体で統計集計が終わっていませんが恐らく全国で1000万戸にも上ると思われ、6軒に1軒が空き家であるとのことでした。住む人がいないまま放置しておくと当然のことながら建物が傷んで雨漏りや白蟻による虫食いのほか、動物の侵入や植木が手入れがなされないことから隣接地への枝の越境など様々な問題が起こります。

次に、持ち主が亡くなって相続が発生しても現在のところ相続を原因とする不動産登記移転は期限内の義務とはされていないので、手続きが面倒だの登録免許税を惜しむなどいろいろな理由で何代にもわたり放置されてしまい、いざ売却若しくは公共事業による買収などの際に相続人調査だけでも大変な手間となってしまうのです。所有者不明土地の面積も年々増えていく一方で、このままの勢いですと2040年には北海道とほぼ同じ面積に達するものと予測されます。隣接地との境界についても、先代同士の付き合いから口頭で土地の一部を使わせることを承諾していると、代替わりする中でカーポートなどの構築物や塀や生け垣などの設置により、本来の筆界と現状の離京範囲との間が一致しなくなり、終には境界争いが起きてしまいます。

さらに、昔なら親が亡くなれば兄弟が総出で形見分けをしながら遺品整理をしたものですが、核家族化や親族間はおろか親子間でさえも希薄な間柄となってしまっては、いつまでも片付けられない親や祖父母の遺品が残されたままとなってしまいます。これらも、親子が揃って元気なうちに話し合いをされ、将来への準備をされることをお薦めします。

最後に、最近訪れた京都府山城地区にある某住宅団地内の空き家の写真です。この住宅団地は1970年代に開発され、既に40年以上が過ぎていることから、建て替えらて間もない築浅の住宅の他大規模なリフォームが施工されたものも見られる一方で、このように空き家となり荒れてしまっている家もありました。

0 コメント

未登記建物の調査は厄介です

 

 

先月、北摂の某市において工業地域内の車両整備工場の現地調査と行政調査に出かけました。
現地調査では、建物図面と現況の建物とを照合しますがどうやら建物の一部の形状が登記されている平面図と異なっていて、増築後未登記のまま現在に至っているようです。念のため、所在地の市役所の建築指導課で問い合わせても、増築部分についての建築確認の履歴がはっきりしません。帰宅後、国土地理院のホームページから航空写真を調べてみたら、どうやら今から約30年前に昭和末期から平成初頭にかけて一部増築されている様子が伺えます。なお、現地調査時に訪問先事業所様の総務ご担当者様に予め建物の増改築の有無について問い合わせても記憶にないとのことで、企業や事業所のご担当者が代変わりされてしまうと、引き継ぎされないこともあるのかもしれません。
結局、報告書には現地訪問時の写真において件外建物(明確に登記記録上存在していない鉄骨造二階建建物)との記載のほか、先述の航空写真との照合などから増築後未登記のまま現在に至っているとの旨、報告書に記載しました。
金融機関にとって建物増築部分が未登記のままだと、不動産担保ローンなどの融資を実行する際、融資希望者に対し担保権設定と同時に増築部分に関しての表題変更登記を求められます。かつては、未登記建物が存在したまま抵当権者による不動産競売が行われると、未登記建物に抵当権の効力が及ばないため、売却後に建物に関して第三者が権利を主張する可能性すらあったのですが、抵当権者でもある金融機関も担保価値の維持を図りたいことと、万が一債務者の返済が滞った場合の迅速な任意売却若しくは抵当権実行としての競売手続に備えようとします。
もし、増築部分を未登記のままにしていたり、先祖より引き継いだ未登記の古い建物がおありなら、是非表題登記の上所有権保存登記をされることが良いかと思います。写真は、昔に造成された古い住宅地に見られる掘り込み式車庫と増築を繰り返したものと思われる工場の裏手を隣接地越しに見た様子です。いずれも、調査時点では、未登記又は表題部の数量が更正されていませんでした。

 

0 コメント

臨海工業地帯にて

 

先日のブログでも触れましたが、秋頃から工場・倉庫用地での現地調査・価格査定等の対応がありました。
さて、11月に臨海工業地の調査にも行ってきました。JR大阪環状線を介しゆめ咲線(桜島線)の終点「桜島駅」から徒歩約15分ほどの海沿いの工業地です。
立会人同席の中、高さが4mもあろうかという岸壁の上に乗った時は、足元がすくみました。岸壁については、港湾局などの行政機関で行政が管理する岸壁かどうかを確認し、その使用についての使用許可の申請が必要になりますが、今回は対象外とのことでした。
ところで、臨海工業地の場合、原材料の荷揚げや製品・半製品などを輸送するには、岸壁に係留させた船からの積み出しのほか、昔は旧国鉄の貨物線につながる工場からの専用線を走る貨物列車も使われていました。
現地では、対象不動産の隣接地が舗装もされていない細長い駐車場でしたが、立会人によると大阪北港地区にかつて走っていた旧国鉄貨物線から分岐した工場の専用線とのことでした。なお、これらの鉄道は輸送体系の変化や効率化などにより、昭和50年代の終わりに廃止されました
大阪北港では、船舶のほか関西国際空港から神戸の海岸部を結ぶ阪神高速道路湾岸線が貨物輸送に使われています。写真の内1枚は、天保山埠頭から此花区側の北港の埠頭をむいていて、写真奥にかすかに阪神高速湾岸線が写っています。

 

0 コメント

2019年 謹賀新年

 

 

遅くなりましたが、年が変わり皆様良いお年をお迎えになられたことと存じます。
年末にひどい風邪に見舞われ、年賀状は出せないわ予定をキャンセル又は変更して頂くなど大変なことになっていました。
 
さて、11月辺りから時折、工場・倉庫(事務所併設の場合有り)の現地調査・価格調査などの問い合わせがありました。
以外に思ったのは、大規模の物流倉庫・用地ならともかく何と街中の中小工場・倉庫用地の需要があるといいます
しかし、そうは言ってもここはやはり採算性の問題で、工場・事務所・駐車スペースなども勘案して、坪数は最低でも100坪、できれば
150坪ぐらいあればいいのだとか。
 
いやいや、このご時世に用地を購入されるほどの信用力のある元気な中小企業の経営者がおられるなと感心しましたが、私もしかっり頑張っていかないと取り残されると危機感を感じました。

 

0 コメント

クラウドファンディングを活用しての町屋再生

師走に入り、暖かい日が続いた後でようやく寒くなりだしました。

さて、先週、鑑定士有志による「無知の会」に参加しました。今回のセミナーは「資産価値から事業価値へ」のテーマで、京都で空き家となった町屋を再生し多様な利用形態により事業用不動産にされている IzutsuRealty株式会社 代表取締役・不動産鑑定士 山下善彦氏が講演をされました。
古い町屋は、老朽化などにより収益性は低く、買い手・借り手がいないことから流動性が低いだけでなく、物件の担保価値が低いので融資がおりないという、乗り越えなければいけないハードルがいくつもあったとか。行政との折衝から協力してくれる運営者や、建築設計、施工そして全体をコーディネートされていく様子を率直に話されました。景観と文化財保護の観点だけで測ろうとする行政、再建築不可若しくは耐用年数をとっくに過ぎ老朽化した建物の担保評価では既存の融資では資金調達が困難なことからクラウドファンディングを活用されるなど盛り沢山の内容でした。
山下氏が手掛けられた案件が、クラウドリアルティさんのHPにも掲載されています。

0 コメント

未登記建物があった

11月に入り、徐々に木々が色づいてきました。

さて、最近現地調査に出かけた際のことです。調査前に、予め対象不動産の土地、建物の全部事項証明書が提示されていました。

しかし、現地で確認したところ登記されていない建物(と言ってもプレハブのゴミステーションとコンクリートブロック造のポンプ室)がありましたので、関係者に伺ったところ事業所の竣工後に建てられたものの、未登記せずにそのままだったそうです。

建物が未登記のままだと、金融機関は融資の際に債権回収時に債務者以外の第三者の所有権の主張や占有の発生といったトラブルの可能性を考慮するからです。また、建物の増築部分についても同様で、用途、構造、床面積等に公簿と現況に差異が生じれば、更正登記の必要があります。

未登記建物(増築部分)について、登記申請人に関する書類以外に資料を揃える手間もあり、建築確認申請書のほか検査済証、工事請負業者からの引渡証など時が経つことで失われることも多いと聞きますので、お心当たりがあれば融資・売買の際にいざという時に困らないよう登記されておくことをお薦めします。

なお、写真はこの夏に大阪市内某所で撮った写真ですが、3階建ての住宅の屋上がどうも増築されているような感じがしますが、登記されているのかどうかご想像にお任せします。

0 コメント

建築協定以外に自主協定もあります

 近頃は秋晴れの日が多く、今年の夏の猛暑疲れからもようやく脱し、良い時候と感じられるこの頃です。

 さて、最近低層の戸建住宅街での調査が相次ぎました。

 都市計画で第1種低層住居専用地域に指定されているような地域は、敷地にゆとりがあり街区内の眺望も、道路沿いの塀や生け垣などがきれいに整っていて、名前が通った住宅街となっています。

 上記の用途地域に指定されますと、建ぺい率・容積率は共に低めに指定されていて、絶対高さ制限(10m又は12m)も都市計画に定められています。これだけに留まらず、建物の外壁後退、や最低敷地面積が定められることも多く、良好な住環境を維持するために、建築の制限が厳しいものとなっていますが、この上に風致地区(ここでは詳細を割愛)まで指定されることもあります。

 さて、建築協定とは、予め区域を定め上で区域内の土地の所有者等の全員の合意を経て最終的に特定行政庁(建築主事を置く市町村長)の認可・広告で成立します。その内容は、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準、違反があった場合の措置の方法などを定めることができます。

 しかし、住民全員の合意に至らなかった場合でも、建築協定ではなく住民憲章・建築申し合わせなどといった自主協定・任意協定といった形で運営されている場合もあります。この場合、地元自治体窓口で内容を教えて頂けることもあれば、自治会代表などの連絡先を教えた上で個別に問い合わせという形もあります。邸宅街を維持しながら住んみ続けていくのも、私のような庶民には分からない苦労もあると感じさせられました。

 

0 コメント

古い地積測量図の精度

 先日、阪神地区北部の某住宅地において物件調査をしましたが、法務局備付の地積測量図の作成時期が古く精度の低いであったために、調査に手間取ってしまいました。

 この土地は私道負担付のものなので、おおよそ前面道路の中心線から対象不動産の塀や門扉まで後退した部分がおおよその私道負担部分になります。

 夕方遅い時刻に調査した私もうかつでしたが、道路を挟んだ反対側(対側地)の住居も明かりが灯りだしたり、また学校から下校の生徒さんや買い物帰りの主婦の方など近隣の方の目に留まってしまいます。

 やむを得ず、隣接地との境界杭から道路中心線までの距離をコンベックスで測り、古い測量図に記載されていない辺長については、対側地が近年分割されていることから測量図が備え付けられているので、これも参考に概則で私道負担部分面積を算出しました。(勿論、依頼者のご承諾済です)

 測量図が作成されたのは昭和40年代半ばですが、この当時の測量方法は、平板測量により点と点を線で結び、図上における読み取りにより辺長を記載する三斜法によるものでした。辺長の記載がないもののほか、境界立会がなされていないものもあったといいます。

 古い地積測量図しか備え付けられていない土地は、売買などの際には前もって土地家屋調査士の方々に地積更正等のご相談をされることをお薦めします。

0 コメント

石垣島を訪ねて

 

 

今晩は、この三連休は沖縄県の石垣島へ行ってきました。沖縄県への訪問は、今回が初めてでしたがこの機会に是非見てみたいと思ったのは、石垣海上保安部の巡視船でした。
といいますのも、この石垣海上保安部の管轄の中に、2010(平成22)年9月の中国漁船による巡視船に対する衝突事件をきっかけに2012(平成24)年9月の国有化で注目された尖閣諸島が含まれるからです。
国土交通省の資料(平成30年6月13日開催 国土審議会 第16回離島振興分科会配布「日本の島嶼の構成」)によると、平成27年国勢調査による日本の有人島数を416島、無人島は6,432島とのことです。
ところで、離島に対してこれまで様々な振興立法が制定・改正・延長されてきましたが、その島々で生活するための営みを維持するのは並大抵のことではありません。
中国・台湾が領有権を主張する尖閣諸島へは、石垣島から約170㎞に位置し巡視船で約5時間の移動です。沖縄本島からはこの倍以上の時間がかかるので、去年の3月までに「尖閣領海警備専従」体制が構築され、1,000トン級の大型巡視船を含む12隻が配備されたほか人員も国内最大660人に増え、機能が大幅に強化されました。
領土・領海の実効支配のためにあらゆる努力をしなければ、最終的には北方領土(北海道)や竹島(島根県)のように不法占拠されかねません。
写真にある巡視船「みずき」の船名に覚えがあるので、後で調べたら2010年9月の衝突事件で追突されたほか、古くは2001(平成13)年12月の九州南西沖工作船事件で北朝鮮工作船に警告射撃を行ったりもしています。2001年の事件は、Xmasの時期に大事件として報道され社会に衝撃を与えましたましたが、翌年の小泉首相の北朝鮮電撃訪朝で、当時の金正日朝鮮労働党総書記に自国の特殊機関工作船であることを認めさせた上で拉致被害者家族の帰国にもつながりました。
一方、2010年の方は当初非公開でしたので後に内部告発のような形でインターネット上に流出し、当時の民主党政権が批判を浴びたことで覚えておられる方も多いと思います。
最後に、もし沖縄県特に石垣島をはじめとした八重山諸島へ訪れる機会があれば、国境最前線にいると意識されといいのかもしれません。

 

0 コメント

業界団体の無料相談会に参加して(上)

 

 

先日、まだ台風21号の被害の痕跡が残る中、業界団体での無料相談会に参加しました。
私のブースへのご相談者は二組で、どちらも鑑定評価での評価類型でいうところの継続賃
についてのご相談でした。
まず、、数年前相続された土地(借地権付)の地代についてのご相談でしたが、相場をお
りになりたいとのこと。
・相場といっても、商業・住宅などの用途の違い、建物が堅固・非堅固なのかの違い、さらには旧法借地権なのか現行法の定期借地権との違いなど様々な場合があって、一概には言えないことをお伝えしました。
・なお、訴訟や調停などの場面で鑑定評価が係る場合もあるが、上記の理由により対象不動産と類似の不動産賃貸借に係る事例収集が困難ことから、当該手法が用いられることは少なく、他の評価手法により求められた試算賃料への比重が大きくなる傾向を説明。
・賃貸借契約締結から価格時点に至るまでの物価変動率をはじめとした具体的な経済指標により説明するスライド法など、民事の場で客観的に説明できるものが重視される傾向がある。
・また、公租公課倍率法は正式な鑑定評価における評価手法ではないものの、固定資産税という何がしかの目安があるので用いられるが、あくまで簡便的であり公租公課の2~3倍というのも統計的なデータの傾向であることを説明しました。
賃貸借契約書の書式で、「経済事情の変動、公租公課の増額など相当の事由があるときには、甲乙協議の上賃料を改定することができるものとする。」とあり、よく目にしますね。当然、賃貸人(地主・家主)は賃借人(借地人・入居者)からの賃料が公租公課よりも低いと自腹を切ることになるので、家主業・地主業は割に合わなくなります。
私にとっても賃料評価について改めて振り返る意味でも勉強になりましたが、ご相談者様インターネット等で色々とお調べになられたご様子もあってか、口頭での説明とはいえ料評価はやはり非常に骨が折れる印象でした。

 

0 コメント

水路占用について

今晩は、久し振りの更新になります。7月後半のような酷暑の頃よりやや気温が下がったとはいえ、やはり日中は暑いですね。

さて、写真のように水路上に敷地から道路へ出入りするための橋(阪神間某所、本ブログとは無関係)が架けられているのを目にされるかと思います。このように行政が管理する水路上に橋を架けて通行するためには、所管する行政機関に占用許可申請の手続きが必要になります。

行政の所管は様々で、市役所の水路課、農業用水の場合は農政課(大抵は地元の水利組合や実行組合などの農業従事者の団体の同意を添える)、変わった場合では道路の付帯施設として管理されていれば道路課の場合もあります。

最近、現地調査をした物件でこのような占用橋があったので前面道路の所管庁(府県土木事務所)に問い合わせをしたら、「道路区域に含まれていないので、所在地の市役所の担当課へお尋ね下さい。」との答え。しかし、市役所の水路課に聞いても、「うちで管理している水路の台帳には載っていないので土木事務所さんですね」との返事。後で分かったことですが、土木事務所の職員さんが道路台帳から道路区域だけで判断されたようでした。本当は、道路の付帯施設とのことでした。公図上に水路はなかったのですが、今から約50年ほど前にこの前面道路が開設された当時は周辺に農地が多かったので、近くの水路から水利権を確保するために道路開設に合わせて設置されたそうです。行政窓口での調査は、一筋縄ではいかないことが沢山あることを痛感しました。 

0 コメント

借地権のセミナーから

先月上旬の話になりますが、同業者有志の勉強会に借地権・底地取引の実務に深く携わっておられる大阪市港区内で宅建業を営んでおられる社長様をお招きして貴重なお話を伺いました。

講演では、地主の多くが大阪市が占めるという港区の地域特性とでも言うべきものがあることを初めて知りました。と言うのも、太平洋戦争中に米軍による戦略爆撃により港区や大正区などの臨港工業地帯が壊滅的被害を受け、戦後長らく復興土地区画整理事業が施工されていたことも背景にあります。

鑑定評価において、以下に掲げる各種の資料を収集し必要に応じて選択します。具体的には、評価対象としての不動産を確定し確認するための確認資料(住宅地図、登記事項証明書等法務局交付の書類等)、マクロ経済や所在する地域について把握並びに対象不動産の形状や公法上の制限等を把握する要因資料、並びに評価手法を適用するために収集し適切なものが選択される事例資料と、紙ベースのものが多いです。

しかし、借地権・底地や賃料(地代・家賃)の実際の取引では地主(賃貸人)と賃借人(借地人)との人間関係も大きく影響し、当事者間で締結された契約書の項目と実際にトラブルが起きていることとの関係がこじれがちです。私が見聞きしただけでも、建て替えや増改築に当たり、賃料の増減額や更新料・各種承諾料の支払いとその金額について借地人が地主に承諾を求めようとして揉めることが多いようです。

 

0 コメント

空き家セミナーの後で下町をぶらりと

6月9日と少々古い話になってしまいますが、どうかご容赦を。

大阪くらしの今昔館で「借地や長屋の空き家対策」セミナーを受講しました。

セミナーの後、梅雨の中休みの夏を思わせるような晴天の中、中崎町界隈をブラブラ寄り道しました。

店としてまさに活用されていて、中にはレトロさが若者受けした店舗も随分増えてきています。

セミナーでの話の中に、利活用が難しいものの一つに昔ながらの長屋が挙げられました。昔の家主が、入居者に建物を区分所有として分割した上で譲渡したものです。処分しようにも、空き家部分だけを解体しようものなら、片側ならまだしも両隣の壁を養生しながら解体屋さんの手作業に頼らざるを得ないところもあって、相続が発生しても解体費の負担があって簡単に処分できないのです。利活用されているところもあれば、空き家のままのところもあるようです。

しかし、太平洋戦争での米軍による空襲を免れたせいか、平成も終わりを迎えつつあるのに古い町並みが未だに所々に残っているのですね。

0 コメント

不動産現地調査で気を付けること(下)

セットバックとは、建物の敷地が面している道路幅が4m未満の場合、敷地の一部を後退することで、道路幅を建築基準法に定める幅員(特定行政庁が地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内は6m)を確保することです。

しかし、行政的若しくは社会的に必要性があるからと言って所有地の一部が道路とっみなされ建て替え時に敷地面積に含まれない(要は、敷地が狭くなる)のに固定資産税を負担させられるのは納得できないと思います。

もし、固定資産税を払い過ぎていないか気になる方は、固定資産税納税通知書と共に評価額の明細書が同封されているので、こちらに非課税の記載があるのかどうかを確認してみましょう。もし、今お使いになられている建物に建て替えられた当時、所在地の市町村に固定資産税の非課税申請をされていたら、土地の面積がセットバック部分を控除後の数量が記載されていますが、申請がなされていなければ当然登記記載数量が記載されていてセットバック部分が控除されていません。

非課税申請をする際には、概ね以下の添付資料が求められることが多いです。・登記事項証明書、・セットバック部分が分筆されていれば地積測量図若しくは未分筆の場合は建築時の敷地測量図、・住宅地図など位置が分かる図面などが挙げられます。

固定資産税は市町村管轄の地方税ですので、各市町村で扱いが異なります。

敷地がセットバックした形跡ある若しくは覚えがある方は、お住まいの市役所や町村役場に相談されることがお薦めです。

0 コメント