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世代交代

最近、世代交代を感じさせる二つの出来事がありました。

まず一つ目は、先月末日をもってJR和歌山線と桜井線(万葉まほろば線)から、写真にある105系という国鉄時代からの通勤電車が運行を終えました。この電車は、国鉄時代末期に新車の予算が回らなかったせいか、何と冷房付新車に置き換えられて余った首都圏の車両(冷房無し)を改造したそうです。常磐線で14~5年ほど使われてから、約35年間、奈良権と和歌山県のローカル線を走っていました。つまり、製造されてから50年建ちますが、その半分以上を関西のローカル線で走り続けてきたことになります。

さて、もう一つの世代交代は、過去にお世話になった司法書士の先生が去年相次いで亡くなられていたことでした。暫くご無沙汰していた2カ所の司法書士事務所へ、ご挨拶に伺いましたが、一つは事務所はあるものの所長先生が亡くなられていました。もう1カ所は、知らない間に、テナントが別の測量事務所に変わっていました。所長先生の体調悪化に伴い事務所を閉じられてすぐ亡くなられたそうです。どちらも、実家の事業整理の際に不動産登記でお世話になったのですが、あれから15年。時代に取り残されないようにもがく日々です。

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令和最初の地価調査から

 

 

このほど、令和最初の地価調査が発表されましたが、地方圏の商業地が上昇に転じたことが取り上げられました。
実は、先週の連休に1泊2日で和歌山県那智勝浦町へ出かけましたが、那智勝浦町の地価はどのような動きを見せているでしょうか。現地にいて思ったことは、世界遺産にも登録されている熊野古道をはじめとした観光地への玄関口でもある駅前の余りにも閑散とした雰囲気の印象が強く残りました。
 
まず、和歌山県地価調査(元年7月1日時点)によりますと、県全体の対前年変動率が住宅地-1.2%・商業地-0.7%に対し、那智勝浦町では住宅地-2.5%(地点数3)・商業地-2.1%(地点数1、路線商業地)と県全体よりも下落率が大きいです。
なお、地価公示(元年1月1日時点)では、県全体の対前年変動率が住宅地-1.3%・商業地-1.1%に対し、那智勝浦町では住宅地-1.4%(地点数2)・商業地-3.2%(地点数1・駅前商業地)と県全体よりも下落率が大きかったです。 
また、同じ年の地価調査と地価公示とで地点数と地点の立地条件等が異なりますから、下落幅に違いが出ました。
さて、観光客のうち宿泊客と日帰り客の内訳が、那智勝浦町の平成30年版統計資料に以下のように掲載されています。
宿泊客数が、平成27年:665,181人平成28年:660,560人平成29年:555,356人で落ち込んでいるのに対し、日帰り客は、平成27年:723,361人、平成28年:729,361人平成29年:954,715人と増えています。宿泊客の減少の要因の一つに、耐震改修工事のために休館の旅館・ホテルもあるとのことなので、工事が終わりさえすれば宿泊客が戻ってくるのかどうかは、旅館・ホテルの営業努力も影響するのでしょうか。
 
次に、交通手段について詳細について省略しますが鉄道利用が約12%ほどに対し、バス・自家用などの自動車利用が約87%以上に達していて、駅前商業地の活気が乏しくなるのも頷けます。なお、駅からそう遠くない漁港近くには旅館・ホテルが多く立地するほか、物産センター「にぎわい市場」や駐車場も整備されていて、バスツアーや自家用車の利用客が相当多いように思えました。
 
 

 

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無料相談会の開催

無料相談会を 、下記の通り実施します。

1.9月14日(土)14:00~17:00

2.9月23日(月・祝)14:00~16:30

会場:いずれも大阪市北区豊崎3丁目6番11号 エイトビル2階

詳細は、無料相談会ご案内ページをご覧下さい。

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無料相談会用のページをリンク

ペライチで、無料相談会の案内用のページを作成しました。ご参考にリンクを貼り付けておきます。

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物件調査で立会人への確認

 

最近、同業者の応援で現場で同席することがありましたので、自分の備忘録も兼ねつつ、ご依頼人様をはじめとした関係者にお聞きするようなことをまとめてみました。
まずは、建物の増改築について、登記情報に反映されていたり建築確認申請などの手続きを経たものであれば、ご依頼主様からのご呈示資料又は自分たちで法務局や市役所で収集した資料である程度把握できるのですが、建物図面や登記事項証明書と照合しても現場で一致しないこともあり得ます。従って、このような場合に、ご依頼主様もしくは立会人様にお尋ねすることになります。
次に、隣地との土地の境界を確定がされているかどうかについてです。
もし、境界確定がされていたのなら、法務局で地積測量図の交付申請又は境界確定書が取り交わされていればご呈示頂くことになるかと思います。
厄介なのは、万が一樹木や塀などの工作物が越境していることでトラブルになっていて、境界確定のめどが立たなくなっているような場合です。さらには、敷地の一部に隣地の配管が設置されている、もしくは自身のために他人地に配管が設置されているような場合は、地役権設定又は当事者間での合意書や覚書きの取り交わしが必要になるかと思われます。
いずれの場合にも、売買や相続などの際に問題が顕在化するかと思われるので、一度登記事項証明書の交付申請されるか年配のご親族にお尋ねの上でや司法書士や土地家屋調査士の専門家の方々に相談されることをお勧めします。

 

 

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建物登記の表題部と権利部(甲区)についてのお話

 

 

最近、以下のようなお話を他士業の先生から伺いました。
親が元々所有していた建物で、子供が法人を設立して商売をされています。
建物増改築に併せて、親から子供が設立した法人に所有権を移転させたつもりでいたようですが、市役所から親宛てと子供の法人宛てのどちらにも固定資産税の納税通知書が届いたそうです。
通常、建物の新築や増改築があると、資産税課や税務課の担当者が現地調査をした上で、最終的に用途・構造・数量などが課税部署に把握されます。自分と家族が住む家以外に、事業用不動産や賃貸用不動産を所有していたら顧問(関与)税理士がいて何かと助言するのでしょうが、このケースでは子供の法人が増改築した時点で何がしかのアドバイスはなされていたのでしょうか。
恐らくは、建物の増改築時に建物登記の表題部の更正登記と所有権移転登記がなされていなかったことも相成って起きたトラブルのようです。また、建物が未登記でも、建物名義人移転届や建築・取り壊し等の届出等の各種書式が窓口での備付若しくは市役所のHPからのダウンロードで利用できるようになっています。
同居している家族同士での登記手続きの費用がもったいないからといってそのままにしていたら、無駄な固定資産税の納税や将来の相続や売却(特に第3者への)の際に面倒なことになりますのでご用心を。

 

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空き家対策セミナーに参加して

今晩は、二月下旬というのに随分と暖かくなってきましたね。

さて、24(日)に兵庫県猪名川町の日生ニュータウン内の公民館で開かれた空き家対策セミナーに出席しました。5つのパートに分かれて各部門の専門家の方々のお話がありましたが、遺品整理に関してはかつて自身が実家の整理で経験したことを思い出しながら聞き入っていました。

まず、空き家についてですが、我が国全体で統計集計が終わっていませんが恐らく全国で1000万戸にも上ると思われ、6軒に1軒が空き家であるとのことでした。住む人がいないまま放置しておくと当然のことながら建物が傷んで雨漏りや白蟻による虫食いのほか、動物の侵入や植木が手入れがなされないことから隣接地への枝の越境など様々な問題が起こります。

次に、持ち主が亡くなって相続が発生しても現在のところ相続を原因とする不動産登記移転は期限内の義務とはされていないので、手続きが面倒だの登録免許税を惜しむなどいろいろな理由で何代にもわたり放置されてしまい、いざ売却若しくは公共事業による買収などの際に相続人調査だけでも大変な手間となってしまうのです。所有者不明土地の面積も年々増えていく一方で、このままの勢いですと2040年には北海道とほぼ同じ面積に達するものと予測されます。隣接地との境界についても、先代同士の付き合いから口頭で土地の一部を使わせることを承諾していると、代替わりする中でカーポートなどの構築物や塀や生け垣などの設置により、本来の筆界と現状の離京範囲との間が一致しなくなり、終には境界争いが起きてしまいます。

さらに、昔なら親が亡くなれば兄弟が総出で形見分けをしながら遺品整理をしたものですが、核家族化や親族間はおろか親子間でさえも希薄な間柄となってしまっては、いつまでも片付けられない親や祖父母の遺品が残されたままとなってしまいます。これらも、親子が揃って元気なうちに話し合いをされ、将来への準備をされることをお薦めします。

最後に、最近訪れた京都府山城地区にある某住宅団地内の空き家の写真です。この住宅団地は1970年代に開発され、既に40年以上が過ぎていることから、建て替えらて間もない築浅の住宅の他大規模なリフォームが施工されたものも見られる一方で、このように空き家となり荒れてしまっている家もありました。

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未登記建物の調査は厄介です

 

 

先月、北摂の某市において工業地域内の車両整備工場の現地調査と行政調査に出かけました。
現地調査では、建物図面と現況の建物とを照合しますがどうやら建物の一部の形状が登記されている平面図と異なっていて、増築後未登記のまま現在に至っているようです。念のため、所在地の市役所の建築指導課で問い合わせても、増築部分についての建築確認の履歴がはっきりしません。帰宅後、国土地理院のホームページから航空写真を調べてみたら、どうやら今から約30年前に昭和末期から平成初頭にかけて一部増築されている様子が伺えます。なお、現地調査時に訪問先事業所様の総務ご担当者様に予め建物の増改築の有無について問い合わせても記憶にないとのことで、企業や事業所のご担当者が代変わりされてしまうと、引き継ぎされないこともあるのかもしれません。
結局、報告書には現地訪問時の写真において件外建物(明確に登記記録上存在していない鉄骨造二階建建物)との記載のほか、先述の航空写真との照合などから増築後未登記のまま現在に至っているとの旨、報告書に記載しました。
金融機関にとって建物増築部分が未登記のままだと、不動産担保ローンなどの融資を実行する際、融資希望者に対し担保権設定と同時に増築部分に関しての表題変更登記を求められます。かつては、未登記建物が存在したまま抵当権者による不動産競売が行われると、未登記建物に抵当権の効力が及ばないため、売却後に建物に関して第三者が権利を主張する可能性すらあったのですが、抵当権者でもある金融機関も担保価値の維持を図りたいことと、万が一債務者の返済が滞った場合の迅速な任意売却若しくは抵当権実行としての競売手続に備えようとします。
もし、増築部分を未登記のままにしていたり、先祖より引き継いだ未登記の古い建物がおありなら、是非表題登記の上所有権保存登記をされることが良いかと思います。写真は、昔に造成された古い住宅地に見られる掘り込み式車庫と増築を繰り返したものと思われる工場の裏手を隣接地越しに見た様子です。いずれも、調査時点では、未登記又は表題部の数量が更正されていませんでした。

 

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臨海工業地帯にて

 

先日のブログでも触れましたが、秋頃から工場・倉庫用地での現地調査・価格査定等の対応がありました。
さて、11月に臨海工業地の調査にも行ってきました。JR大阪環状線を介しゆめ咲線(桜島線)の終点「桜島駅」から徒歩約15分ほどの海沿いの工業地です。
立会人同席の中、高さが4mもあろうかという岸壁の上に乗った時は、足元がすくみました。岸壁については、港湾局などの行政機関で行政が管理する岸壁かどうかを確認し、その使用についての使用許可の申請が必要になりますが、今回は対象外とのことでした。
ところで、臨海工業地の場合、原材料の荷揚げや製品・半製品などを輸送するには、岸壁に係留させた船からの積み出しのほか、昔は旧国鉄の貨物線につながる工場からの専用線を走る貨物列車も使われていました。
現地では、対象不動産の隣接地が舗装もされていない細長い駐車場でしたが、立会人によると大阪北港地区にかつて走っていた旧国鉄貨物線から分岐した工場の専用線とのことでした。なお、これらの鉄道は輸送体系の変化や効率化などにより、昭和50年代の終わりに廃止されました
大阪北港では、船舶のほか関西国際空港から神戸の海岸部を結ぶ阪神高速道路湾岸線が貨物輸送に使われています。写真の内1枚は、天保山埠頭から此花区側の北港の埠頭をむいていて、写真奥にかすかに阪神高速湾岸線が写っています。

 

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2019年 謹賀新年

 

 

遅くなりましたが、年が変わり皆様良いお年をお迎えになられたことと存じます。
年末にひどい風邪に見舞われ、年賀状は出せないわ予定をキャンセル又は変更して頂くなど大変なことになっていました。
 
さて、11月辺りから時折、工場・倉庫(事務所併設の場合有り)の現地調査・価格調査などの問い合わせがありました。
以外に思ったのは、大規模の物流倉庫・用地ならともかく何と街中の中小工場・倉庫用地の需要があるといいます
しかし、そうは言ってもここはやはり採算性の問題で、工場・事務所・駐車スペースなども勘案して、坪数は最低でも100坪、できれば
150坪ぐらいあればいいのだとか。
 
いやいや、このご時世に用地を購入されるほどの信用力のある元気な中小企業の経営者がおられるなと感心しましたが、私もしかっり頑張っていかないと取り残されると危機感を感じました。

 

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クラウドファンディングを活用しての町屋再生

師走に入り、暖かい日が続いた後でようやく寒くなりだしました。

さて、先週、鑑定士有志による「無知の会」に参加しました。今回のセミナーは「資産価値から事業価値へ」のテーマで、京都で空き家となった町屋を再生し多様な利用形態により事業用不動産にされている IzutsuRealty株式会社 代表取締役・不動産鑑定士 山下善彦氏が講演をされました。
古い町屋は、老朽化などにより収益性は低く、買い手・借り手がいないことから流動性が低いだけでなく、物件の担保価値が低いので融資がおりないという、乗り越えなければいけないハードルがいくつもあったとか。行政との折衝から協力してくれる運営者や、建築設計、施工そして全体をコーディネートされていく様子を率直に話されました。景観と文化財保護の観点だけで測ろうとする行政、再建築不可若しくは耐用年数をとっくに過ぎ老朽化した建物の担保評価では既存の融資では資金調達が困難なことからクラウドファンディングを活用されるなど盛り沢山の内容でした。
山下氏が手掛けられた案件が、クラウドリアルティさんのHPにも掲載されています。

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未登記建物があった

11月に入り、徐々に木々が色づいてきました。

さて、最近現地調査に出かけた際のことです。調査前に、予め対象不動産の土地、建物の全部事項証明書が提示されていました。

しかし、現地で確認したところ登記されていない建物(と言ってもプレハブのゴミステーションとコンクリートブロック造のポンプ室)がありましたので、関係者に伺ったところ事業所の竣工後に建てられたものの、未登記せずにそのままだったそうです。

建物が未登記のままだと、金融機関は融資の際に債権回収時に債務者以外の第三者の所有権の主張や占有の発生といったトラブルの可能性を考慮するからです。また、建物の増築部分についても同様で、用途、構造、床面積等に公簿と現況に差異が生じれば、更正登記の必要があります。

未登記建物(増築部分)について、登記申請人に関する書類以外に資料を揃える手間もあり、建築確認申請書のほか検査済証、工事請負業者からの引渡証など時が経つことで失われることも多いと聞きますので、お心当たりがあれば融資・売買の際にいざという時に困らないよう登記されておくことをお薦めします。

なお、写真はこの夏に大阪市内某所で撮った写真ですが、3階建ての住宅の屋上がどうも増築されているような感じがしますが、登記されているのかどうかご想像にお任せします。

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建築協定以外に自主協定もあります

 近頃は秋晴れの日が多く、今年の夏の猛暑疲れからもようやく脱し、良い時候と感じられるこの頃です。

 さて、最近低層の戸建住宅街での調査が相次ぎました。

 都市計画で第1種低層住居専用地域に指定されているような地域は、敷地にゆとりがあり街区内の眺望も、道路沿いの塀や生け垣などがきれいに整っていて、名前が通った住宅街となっています。

 上記の用途地域に指定されますと、建ぺい率・容積率は共に低めに指定されていて、絶対高さ制限(10m又は12m)も都市計画に定められています。これだけに留まらず、建物の外壁後退、や最低敷地面積が定められることも多く、良好な住環境を維持するために、建築の制限が厳しいものとなっていますが、この上に風致地区(ここでは詳細を割愛)まで指定されることもあります。

 さて、建築協定とは、予め区域を定め上で区域内の土地の所有者等の全員の合意を経て最終的に特定行政庁(建築主事を置く市町村長)の認可・広告で成立します。その内容は、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準、違反があった場合の措置の方法などを定めることができます。

 しかし、住民全員の合意に至らなかった場合でも、建築協定ではなく住民憲章・建築申し合わせなどといった自主協定・任意協定といった形で運営されている場合もあります。この場合、地元自治体窓口で内容を教えて頂けることもあれば、自治会代表などの連絡先を教えた上で個別に問い合わせという形もあります。邸宅街を維持しながら住んみ続けていくのも、私のような庶民には分からない苦労もあると感じさせられました。

 

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古い地積測量図の精度

 先日、阪神地区北部の某住宅地において物件調査をしましたが、法務局備付の地積測量図の作成時期が古く精度の低いであったために、調査に手間取ってしまいました。

 この土地は私道負担付のものなので、おおよそ前面道路の中心線から対象不動産の塀や門扉まで後退した部分がおおよその私道負担部分になります。

 夕方遅い時刻に調査した私もうかつでしたが、道路を挟んだ反対側(対側地)の住居も明かりが灯りだしたり、また学校から下校の生徒さんや買い物帰りの主婦の方など近隣の方の目に留まってしまいます。

 やむを得ず、隣接地との境界杭から道路中心線までの距離をコンベックスで測り、古い測量図に記載されていない辺長については、対側地が近年分割されていることから測量図が備え付けられているので、これも参考に概則で私道負担部分面積を算出しました。(勿論、依頼者のご承諾済です)

 測量図が作成されたのは昭和40年代半ばですが、この当時の測量方法は、平板測量により点と点を線で結び、図上における読み取りにより辺長を記載する三斜法によるものでした。辺長の記載がないもののほか、境界立会がなされていないものもあったといいます。

 古い地積測量図しか備え付けられていない土地は、売買などの際には前もって土地家屋調査士の方々に地積更正等のご相談をされることをお薦めします。

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